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房地产测绘中的质量控

??? 随着小城镇、中心城区的快速建设,城市建设规模不断拓展壮大,新的建筑形态不断涌现,怎样控制房地产测绘的质量尤为重要,在此,结合实际,对房地产测绘中的质量控制问题进行探讨。
??? 一、坚持“依法测绘、程序规范”原则,严把测绘受理关
??? 为确保房产面积测绘质量,前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目受理过程中,首先应确定测绘项目是预测算还是实测算。在建筑面积预测算时,要求委托方提供的建筑施工图必须是经建设管理部门审核通过的图纸,在房产面积实测时,委托方还应提供房屋竣工图,若有变更,需提供相应变更图纸。委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸,其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等,以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。
??? 在测绘受理资料中必须包括土地所有权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位,如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明情况及其他的有关资料。只有严把测绘受理关,通过对前期测绘受理资料的审核,才能保证测绘材料的真实性、确定性和唯一性。
??? 二、坚持“先整体后局部、谁使用谁分摊”原则,严把测绘分析关
??? 在房产测绘测图过程中,首先,我们应对项目的房产测绘进行绘图分析,充分掌握该项目涉及的房屋配套设施及用房功能使用情况。如共有部位走廊、过道的使用分布情况,或者发电机房、配电室、制冷机房等使用分布情况。一般而言,分析设计过程应遵循“先整体后局部,谁使用谁分摊”的原则,明确房产项目中哪些建筑部位是属于幢共、区共等分摊,哪些又需采用多级分摊等。对《房产测绘规范》未明确的问题、涉及重大疑难测绘问题等,应组织技术人员讨论,认真核实公用建筑面积名称及其服务范围,分析建筑物各功能区的情况,根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。最后,我们对项目分析设计完后,采取“回头看”的检查方法,具体做到四个“要准确”,即房屋计算面积部位认定要准确、房屋套型边长数据要准确、房产要素要准确和房屋面积计算分摊要准确。只有测绘分析设计准确了,才能保证最后房产测绘成果质量,如果这一环节出错,将对整个房产项目产生重大影响,甚者整个项目需重新测绘。
??? 三、坚持“二级检查、一级验收”制度,严把测绘质量关
??? 一级检查是在全面自查、互查的基础上,由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上,由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上,由测绘单位的专职检查人员一级检查的基础上实行的最终检查。
??? 1、自查、互查。自查是保证测绘成果质量的重要环节,应贯穿于整个作业过程始终,一旦发现遗漏或错误,必须立即改正,把遗漏、错误消灭在生产第一线。自查完成后,可以由第二测绘人员再次检查、确认。
??? 2、一级检查。一级检查是在测绘人员自查、互查的基础上,由作业组的专职检查人员,按照相应的技术标准、技术设计书各相关的技术规定,对测绘成果的全部内容进行细致、全面地检查,包括所有图形、数据、文字资料以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。
??? 3、二级检查。二级检查是在一级检查合格,由测绘单位质量检查机构的专职检查人员所进行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果产生的依据和过程,对图形、数据、文字资料等进行抽查。
各级检查之间必须独立进行,不得省略或代替。同时,下一级检查应结合上一级检查的完成情况,对其忽略的问题重点检查。
??? 四、坚持“学习培训、问责管理”原则,严把测绘管理关
??? 定期组织开展对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。测绘机构应每年组织测绘知识测试,纠正测绘误区。内部应建立明确的质量责任体系,制定科学的学习培训计划,只有加强技术培训,大力提高队伍的业务素质,才能使房产测绘的业务服务水平得到不断提升。



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